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Valutazione automatica degli immobili

Valutazione automatica degli immobili

Risoluzione Min. Fin. Dip. Ent. Dir. Centr. Affari giuridici e contenzioso tributario 20-08-1998, n. 105/E/1998/121044  
Valutazione automatica degli immobili. Atti relativi ad aziende e complessi aziendali. Componenti immobiliari. Valutazione automatica. Ammissibilità.
 
Con nota l' ex Ispettorato Comp.le Tasse e II.II. sugli Affari d Torino ha chiesto ulteriori precisazioni in merito al trattamento fiscale dei trasferimenti delle aziende con particolare riguardo alle ipotesi di conferimenti e di successioni e donazioni nel caso in cui una parte del patrimonio dell' azienda sia rappresentato da immobili.
L' allora Direzione Generale Tasse e II.II. sugli Affari aveva affrontato, con la circolare n. 87/350109 del 29-12-1990, la stessa problematica e, per quel che riguarda l' applicabilita' della "valutazione automatica" degli immobili, aveva precisato che: "(...) nella valutazione di una azienda comprensiva di immobili, se per tali ultimi beni sono indicati corrispettivi distinti, risulta preclusa la rettifica del valore degli stessi se indicato in misura non inferiore a quella desumibile dal parametro catastale ai sensi del (...) comma 4 dell' art. 52, fermo restando la possibilita' di sottoporre a valutazione gli altri componenti, come ad esempio le aree edificabili e l' avviamento".
Detta circolare dissipava un dubbio sorto da una precisazione contenuta nella circolare n. 37/220391 del 10-6-1986 sull' applicabilita' dell' art. 52, comma 4, del DPR 26-4-1986, n. 131. Il sopra citato comma, come e' noto, dispone che non e' soggetto a rettifica il valore degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto e per i fabbricati a cento volte il reddito risultante in catasto.
Con la circolare n. 37 sopra richiamata, nell' illustrare l' ambito di applicazione di tale normativa, era stato genericamente affermato che la stessa non opera per gli atti aventi per oggetto aziende o complessi aziendali.
In relazione a tale asserzione la successiva circolare n. 37 aveva precisato, quindi, che la valutazione automatica si applica anche alle aziende nel cui patrimonio siano compresi beni immobili qualora per questi ultimi siano indicati corrispettivi distinti.
Si perveniva a tale conclusione nella considerazione che "la specifica rilevanza dei diversi beni aziendali ai fini dell' applicazione delle diverse aliquote non puo' non riflettersi anche sulla determinazione della base imponibile sulla quale tali aliquote sono applicate (art. 23, comma 1); conferma tale conclusione l' ultimo comma del citato art. 23 che espressamente richiama l' applicazione delle diverse aliquote di cessione di aziende, precisando anche che le passivita' si imputano ai diversi beni che compongono l' azienda in proporzione del rispettivo valore degli stessi".
L' ex Ispettorato Comp.le Tasse e II.II. sugli Affari di Torino ha chiesto di conoscere il parere della Scrivente circa la possibilita' che quanto precisato nella circolare n. 37 sopra richiamata possa essere riferito, oltre che alle cessioni, anche ai conferimenti d' azienda, atteso che in questi ultimi mancherebbe il corrispettivo e che per essi l' art. 4, lett. a), n. 3) della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131 del 1986, prevede l' aliquota indistinta dell' 1% da applicarsi alla base imponibile costituita, ai sensi del comma 3 dell' art. 50 del gia' citato DPR n. 131 del 1986, "dal valore dei beni, diritti o aziende conferiti al netto delle passivita' e oneri".
Evidenzia, inoltre, come la diversa natura dei singoli beni aziendali non assuma, quindi, una specifica rilevanza.
Esaminata la problematica si osserva quanto segue.
Fermo restando che per i conferimenti in societa' di capitali la base imponibile e' costituita dal valore risultante dalla relazione di stima di cui all' art. 2343 del Codice Civile (art. 50, comma 3), la scrivente ritiene che, quanto affermato con circolare n. 87/350109 del 29-12-1990 per le cessioni di azienda, possa valere anche per i conferimenti in societa'.
Circa i dubbi espressi nella nota cui si risponde sul significato da attribuire al termine "corrispettivi" contenuto nella circolare n. 87 del 1990, e se lo stesso debba riferirsi solo alle cessioni di azienda o possa considerarsi valido anche per i conferimenti d' azienda in societa' di persone, si ritiene che, pur non potendo ravvisarsi un corrispettivo in senso stretto nell' operazione di conferimento in societa', in essa e' comunque presente una controprestazione consistente nell' attribuzione delle quote sociali al conferente.
Inoltre, nonostante l' art. 4, lett. a), n. 3) della Tariffa Parte I, allegata al DPR n. 131 del 1986 preveda, come gia' detto, per i conferimenti in societa' una aliquota indistinta dell' 1%, spesso, soprattutto ai fini INVIM, i valori dei beni immobili sono distintamente indicati.
Infine va osservato che, gia' da un' attenta lettura della circolare n. 87 cui si fa rinvio, emerge il termine "corrispettivi" viene utilizzato non soltanto con riferimento al valore di cessione dell' azienda, ma anche al valore dei singoli beni che ne fanno parte.
Mentre, a ben guardare, nella cessione di azienda il corrispettivo e' sempre unico anche se e' possibile distinguere i valori dei diversi beni che ne costituiscono il patrimonio.
Per quanto fin qui esposto non si puo' che concludere affermando l' applicabilita' della "valutazione automatica" di cui al comma 4 dell' art. 52 del DPR n. 131 del 1986 anche agli atti di conferimento di azienda.
Pervenuti alla conclusione sopra specificata, non si vede come possa negarsi, nei confronti dei medesimi atti, l' applicabilita' delle previsioni di cui all' art. 12 del decreto-legge 14-3-1988, n. 70, convertito dalla legge 13-5-1988, n. 154 che all' art. 52 sopra citato si richiama espressamente.
Infatti, la finalita' della legge n. 154 del 1988 e', appunto, quella di consentire la "valutazione automatica" anche per i fabbricati dichiarati non ancora iscritti in catasto con attribuzione di rendita.
Infine, considerata la suddetta risposta affermativa circa l' operativita' dell' art. 52, comma 4, anche ai conferimenti di azienda o di complessi aziendali, non puo' non ritenersi conseguenziale la pari operativita' dell' analoga previsione di cui all' art. 34, comma 5, del DLgs n. 346 del 1990, alle successioni e donazioni degli stessi beni.
Del pari, non puo' negarsi l' operativita' della previsione di cui all' art. 34, comma 6, del predetto DLgs n. 346 del 1990, laddove dell' azienda o del complesso aziendale facciano parte immobili denunciati in catasto ma non ancora censiti con attribuzione di rendita, cio' per la ragione sopra espressa in ordine alla operativita' della previsione di cui all' art. 12 del DL n. 70 del 1988, convertito con modificazioni nella legge 13-5-1988, n. 154, nei confronti degli atti in oggetto; infatti il comma 6 dell' art. 34 in questione riporta semplicemente quanto disposto dal suddetto art. 12, DL n. 70 del 1988, in ordine all' applicazione del criterio automatico di valutazione relativamente ai fabbricati dichiarati per l' iscrizione nel catasto edilizio e, come detto, non ancora iscritti alla data di presentazione della dichiarazione di successione.